wpisy na blogu

Z racji tego, że na naszej działce mamy ok. 60 cm czarnoziemu, a potem całe mnóstwo gliny i do tego całe mnóstwo wody, zmieniła się koncepcja wykonania ław fundamentowych.

Początkowo plan był taki, aby zrobić wykopy pod ławy bezpośrednio w glinie bez szalunków. Firma budowlana obawiała się jednak, że trzeba będzie długo czekać aż w sposób naturalny woda się ulotni. Zapadła decyzja o wylaniu chudziaka pod ławy, aby odciąć się już od problemów z możliwym rozmakaniem gliny. Następnie na chudziaku wykonano szalunki pod ławy. Poszło sprawnie i szybko. 

Poniżej zdjęcia z budowy.

DZIEŃ 2

DZIEŃ 3

22 marca 2017 roku, nasza budowa oficjalnie wystartowała.

Mieliśmy mały falstart, tydzień wcześniej - koparka na podwójnych kołach zakopała się w mokrej ziemi. Firma budowlana postanowiła się jednak nie poddawać, zorganizowała koparkę gąsienicową i prace ruszyły.

Okres przygotowań do startu budowy, był dla nas niezwykle intensywny. Mnóstwo pytań, analiz, trudnych decyzji. Zarówno w obszarze samej budowy i technologii, jak i w strefie kosztorysów i finansów. 

Dzięki niezwykle trafionej decyzji, co do wyboru Kierownika Budowy, Pani Małgorzaty, która od lat skupia swoje działania na terenie naszej inwestycji i która nie zajmuje się budowami, których projektów sama nie adaptowała, sprawy z otrzymaniem pozwolenia na budowę, dopięły się szybko i sprawnie. 

Wybór firmy budowlanej trwał natomiast bardzo długo. Na początku spotkaliśmy się z 4 ekipami poleconymi przez Panią Kierownik. Do tego, korzystając z dobrodziejstw internetu, wytypowaliśmy kilka dodatkowych firm, polecanych przez innych inwestorów. Nie wiedząc jeszcze, czy chcemy decydować się na generalnego wykonawcę, czy poszczególne ekipy, odbyliśmy sporo spotkań w biurach i na budowach z firmami od instalacji, od okien czy z elektrykami. Sporo jeżdżenia, oglądania i rozwiewania naszych jakże dużych wątpliwości.

Bo wytypowaniu firm, które wydały się nam najbardziej godne zaufania, przyszedł czas na wyceny. Najtrudniejsze w tym wszystkim okazało się porównywanie otrzymanych ofert. Jedne firmy nie chciały wyceniać materiałów, a samą robociznę. Inne bardzo szczegółowo informowały co i jak zostanie wykonane. Do tego od razu trzeba było analizować kwestie związane ze wszystkimi instalacjami, typem tynku, formą ocieplenia, jakością stolarki... Oj, decyzji, a decyzji!

Ostatecznie wybór padł na generalnego wykonawcę. Rodzinną firmę z okolic Wrocławia, która od 3 pokoleń buduje 10 domów rodzinnych rocznie, z inżynierami budownictwa na pokładzie. Co ciekawe, firmę znaleźliśmy przez przypadek oglądając budowy jednej z firm, polecanych przez Kierownik Budowy. Obok oglądanej inwestycji, stał pięknie otynkowany dom, który okazał się "Domem w Jabłonkach" w wersji z mniejszym garażem. Ściągneliśmy dane kontaktowe z tablicy budowlanej i umówiliśmy się na spotkanie.

Od początku firma zrobiła na nas dobre wrażnie. Otrzymaliśmy ankietę dotyczącą naszych wymagań - nadbitka czy podbitka, rynny takie czy śrakie, czy jest prąd i woda czy nie itd. Na spotkaniu wspólnie sobie przez to przeszliśmy, wyjaśniono nam różnice między danymi rozwiązaniami, cierpliwie udzielono odpowiedzi na wszystkie pytania. Od razu obejrzeliśmy też naszą działkę, pod kątem oceny jakości drogi dojazdowej czy poziomu terenu. Wszystkie odpowiedzi, które otrzymaliśmy mieliśmy okazję później weryfikować przy okazji rozmów z innymi firmami i instalatorami. Każda z nich okazała się być w 100% trafiona. Nasze zaufanie rosło.

Oferta, którą otrzymaliśmy zawierała w sobie wszystko - od jakości betonu przy poziomie 0, do sposobu wykończenia kominów. Prąd, woda, niwelacja terenu, odbiory - wszystko w cenie. Pełen stan developerski. 

Przeszliśmy jeszcze przez proces doszczegóławiania zakresu umowy, podziału na etapy i płatności. Wszystko super profesjonalnie i w takiej formie, że czuliśmy, że podczas budowy będziemy spać spokojnie.

Ostatnim z wyzwań, było dopięcie spraw kredytu. Mieliśmy wytypowany jeden bank, na którym szczególnie nam zależało (brak prowizji na starcie, dobre oprocentowanie i akceptowalne warunki wcześniejszej spłaty). Do tego zależało nam przede wszystkim na tym, żeby nie mieć kilku transz i bankowych odbiorów co chwilę, a móc ze spokojem realizować inwestycję przy wsparciu w postaci 2 transz. Inne banki, traktowaliśmy jako opcje, gdyby coś w wybranym przez nas poszło nie tak.

W związku z tym, zdecydowaliśmy się na skorzystanie z usług doradcy finansowego. Póki co uznajemy, że było to jedyna błędna decyzja w całym procesie. Wypełnianie wniosków i kosztorysów z doradcą był zwyczajnym koszmarem. Źle wpisane dane (zaczynając od nazwiska), błędy logiczne w kosztorysach, źle policzone procenty udziału danego etapu w całej inwestycji. Wszystkiego trzeba było podwójnie pilnować. Czas płynął, a oferta promocyjna miała swój deadline. 

Jedyną dobrą podpowiedzią było wpisanie trochę wyższej wartości działki, niż cena zakupu - bank po wycenie rzeczoznawcy sprawnie uznał wysokość naszego wkładu własnego, na poziomie na którym nam zależało.

Na szczęscie wszystko się dobrze skończyło i załapaliśmy się na ofertę promocyjną w typowanym banku. Umowę kredytową podpisaliśmy pod koniec stycznia i nie pozostało już nic innego, tylko czekać na dobrą pogodę i start budowy!

Na  wstępie, zanim przejdziemy do tematów trudnych i poważnych rozważań, dzielimy się radosnymi wieściami. 

Pani kierownik, choć adaptacja przez instalatora i jego brak czasu na uzgodnienia się opóźnia, złożyła już 15.09 w Starostwie wniosek o pozwolenie na budowę (jupi!). Podobno sam proces przeniesienia papierów z parteru na piętro to zwykle min. tydzień. Trzymamy zatem rękę na pulsie, aby nie wypaść z kolejki i w międzyczasie dogrywamy zmiany i doniesiemy projekt jak tylko będzie gotowy.

Druga radosna nowina, to fakt iż po 3 miesiącach i 6 dniach od zakupu działki, zaktualizowano wpis w księdze wieczystej i widniejemy wreszcie jako właściciele. To całkiem niezły wynik, biorąc pod uwagę, że podobno sądy we Wrocławiu czasem potrzebują nawet do 6 miesięcy. Oby przy pomostówce poszło też sprawnie.

A przechodząc do sedna dzisiejszego wpisu - planujemy jeszcze w tym roku w grudniu, jak tylko uprawomocni się pozwolenie na budowę, wnioskować o kredyt hipoteczny na budowę domu.

Byliśmy już na paru spotkaniach w bankach oraz z doradcami finansowymi (Expander, Open Finance). Na razie skupiliśmy się w tych rozmowach na zrozumieniu jak ta machina działa. Oferty banków zmieniają się w sumie co miesiąc, więc finalnie typy banków, do których chcemy wnioskować o kredyt będziemy wybierać bliżej grudnia.

Zrobiliśmy natomiast wywiad jak wyglądają kosztorysy kredytowe i wzięliśmy się za wyceny, aby jak już przyjdzie właściwy moment, mieć sprawy przemyślane i być gotowym przepisać szacunki na papier.

I tutaj pojawia się nasze pierwsze małe przerażenie - wszyscy mówią i piszą o tym, że budowa zawsze zaskoczy inwestora i że zawsze, koniec końców, wyjdzie drożej niż się tego inwestor spodziewał.

My, mówiąc szczerze, sumując wszystkie etapy i kwoty, już się mocno zaskoczyliśmy. Póki co dla stanu pod klucz, przy założeniu że poza łazienkami i kuchnią, nie mamy żadnych mebli ani szaf, z oświetleniem, systemem odprowadzenia deszczówki, powietrzną pompą ciepła, kominkiem, z wykończeniem balkonu, tarasem, schodami frontowymi i do kotłowni, z ogrodzeniem (z bramą automatyczną, furtką, tylko dwie strony działki do ogrodzenia - ok. 60m) podjazdem (ale bez ścieżki frontowej) - doszliśmy do kwoty 680 000 - 730 000 zł brutto (nie wliczając kwoty zakupu działki!).

Nie wiemy do końca co myśleć o takim szacunku - czy jakimś cudem policzyliśmy to sobie tak, że są to rzeczywiście realne kwoty, zwykle niedoszacowane przez inwestorów i powodujące przez niedoszacowanie, wspomniane już zdziwienie przy budowie? Czy też do tej niemałej sumy, powinniśmy jeszcze dodać 10-20% zapasu na wszelkie niespodzianki?

Nie wiemy czy ktoś zagląda do nas na bloga, ale jeśli tak, to będziemy super wdzięczni za wszelkie wskazówki i komentarze.

1. Co Was najbardziej zaskoczyło pod kątem kosztów podczas budowy Waszych domów?

2. Czy na jakimś konkrentym etapie zabrakło Wam środków z transzy?

3. Na czym udało się Wam/na czym rzeczywiście można i warto zaoszczędzić podczas budowy?

4. Co ewentualnie można zostawić sobie na później - tak, żeby dało się już dom odebrać i w miarę wygodnie mieszkać?

Jak to z każdym projektem gotowym, nie wszystkie rozwiązania zaproponowane przez architektów całkowicie pasują inwestorom.

W naszym przypadku nie było inaczej. Finalnie, biorąc pod uwagę nasze potrzeby jak i rekomendacje Pani kierownik budowy, zdecydowaliśmy się na następujący zakres zmian:

1. Nie wiemy jeszcze, czy dom budować na standardowych fundamentach czy na płycie, zatem póki co dostaniemy wpis na projekcie o zgodzie na wykonanie fundamentów na płycie, a najwyżej firma, która by nam miała płytę wykonywać, zrobi projekt zamienny.

2. Zrównaliśmy poziom garażu i kotłowni z resztą poziomu parteru.

3. Powiększamy wielkość stóp fundamentowych pod kolumny podtrzymujące dach (rekomendacji pani kierownik)

4. Podwyższamy zarówno wysokość parteru jak i poddasza o ok. 10 cm każda kondygnacja, tak aby potem bez przeszkód wykonać podłogówkę i sufity podwieszane.

5. Dodajemy 4 drewniane słupy na piętrze wzmacniające dach (rekomendacja pani kierownik) - na szczęście w taki miejscach, że łatwo je zabudować i ukryć.

6. Zamiast jednego okna wyłazowego na dach i brzydkich stóp robimy 2 osobne zaraz obok kominów z ławeczkami (koszt wykonania nieduży, a estetyka oraz wygoda dla kominiarza zapewnione)

7. Wyrzucamy ściany działowe w kotłowni, ścianę między kotłownią i garażem zamieniamy całą na nośną (inaczej nie dałoby się znaleźć standardowej ościeżnicy do drzwi, bo byłyby 2 różne grubości ścian), łączymy spiżarnię z wiatrołapem i zamykamy kuchnię od strony wiatrołapu

8. Dodajemy po 1 stopniu na parterze i piętrze i zmniejszamy wysokośc wszystkich stopni do 17,6 cm (będzie wygodniej się chodzić)

9. Zmniejszamy wysokość okna w salonie (aby mieć bardziej użyteczny parapet), robimy tarasowe drzwi uchylno przesuwne, zmniejszamy wymiar okna w garażu jak i jego wysokość (dziękujemy za ostrzeżenie z innych blogów, że okno haczy o konstrukcję bramy segmentowej i nie da się go w pełni otworzyć!), poszerzamy do 160 cm okna balkonowe na piętrze, rezygnujemy z 2 okien balkonowych w pokojach na piętrze na rzecz okien niższych z parapetem, rezygnujemy z okna połaciowego w sypialni.

10. Doprojektowujemy balkon łączący sypialnię z gabinetem (ok. 6 x 1,2 m licząc bez ocieplenia domu) - wydawało się nam, że dopiero z balkonem duże okna balkonowe będą miały sens.

11. Zmniejszamy głębokość schodów frontowych i zmieniamy układ i rozmiar tarasu (bez części bocznej, bardziej wysunięty do tyłu domu)

12. Poszerzamy bramę garażową z 4,5 do 5 m - będzie wygodniej wjechać 2 samochodami.

13. Zmieniamy układ instalacji w łazienkach i kuchni

14. Dodajemy wzmiankę instalatora o tym, że instalowana będzie powietrzna pompa ciepła + że rekomendowane jest ogrzewanie podłogowe na obu kondygnacjach (jak się dowiedzieliśmy nie ma sensu projektować czegoś bardziej szczegółowego, gdyż i tak wszystko ustali się i dobierze na budowie)

Na koniec - rysunek, który póki co sprawił nam najwięcej radości - nasz domek na naszej działce z kredkowym ogródkiem i oczywiście częścią niewyłączoną z produkcji rolnej pod nasze uprawy trawnikowe :)