wpisy na blogu

Na  wstępie, zanim przejdziemy do tematów trudnych i poważnych rozważań, dzielimy się radosnymi wieściami. 

Pani kierownik, choć adaptacja przez instalatora i jego brak czasu na uzgodnienia się opóźnia, złożyła już 15.09 w Starostwie wniosek o pozwolenie na budowę (jupi!). Podobno sam proces przeniesienia papierów z parteru na piętro to zwykle min. tydzień. Trzymamy zatem rękę na pulsie, aby nie wypaść z kolejki i w międzyczasie dogrywamy zmiany i doniesiemy projekt jak tylko będzie gotowy.

Druga radosna nowina, to fakt iż po 3 miesiącach i 6 dniach od zakupu działki, zaktualizowano wpis w księdze wieczystej i widniejemy wreszcie jako właściciele. To całkiem niezły wynik, biorąc pod uwagę, że podobno sądy we Wrocławiu czasem potrzebują nawet do 6 miesięcy. Oby przy pomostówce poszło też sprawnie.

A przechodząc do sedna dzisiejszego wpisu - planujemy jeszcze w tym roku w grudniu, jak tylko uprawomocni się pozwolenie na budowę, wnioskować o kredyt hipoteczny na budowę domu.

Byliśmy już na paru spotkaniach w bankach oraz z doradcami finansowymi (Expander, Open Finance). Na razie skupiliśmy się w tych rozmowach na zrozumieniu jak ta machina działa. Oferty banków zmieniają się w sumie co miesiąc, więc finalnie typy banków, do których chcemy wnioskować o kredyt będziemy wybierać bliżej grudnia.

Zrobiliśmy natomiast wywiad jak wyglądają kosztorysy kredytowe i wzięliśmy się za wyceny, aby jak już przyjdzie właściwy moment, mieć sprawy przemyślane i być gotowym przepisać szacunki na papier.

I tutaj pojawia się nasze pierwsze małe przerażenie - wszyscy mówią i piszą o tym, że budowa zawsze zaskoczy inwestora i że zawsze, koniec końców, wyjdzie drożej niż się tego inwestor spodziewał.

My, mówiąc szczerze, sumując wszystkie etapy i kwoty, już się mocno zaskoczyliśmy. Póki co dla stanu pod klucz, przy założeniu że poza łazienkami i kuchnią, nie mamy żadnych mebli ani szaf, z oświetleniem, systemem odprowadzenia deszczówki, powietrzną pompą ciepła, kominkiem, z wykończeniem balkonu, tarasem, schodami frontowymi i do kotłowni, z ogrodzeniem (z bramą automatyczną, furtką, tylko dwie strony działki do ogrodzenia - ok. 60m) podjazdem (ale bez ścieżki frontowej) - doszliśmy do kwoty 680 000 - 730 000 zł brutto (nie wliczając kwoty zakupu działki!).

Nie wiemy do końca co myśleć o takim szacunku - czy jakimś cudem policzyliśmy to sobie tak, że są to rzeczywiście realne kwoty, zwykle niedoszacowane przez inwestorów i powodujące przez niedoszacowanie, wspomniane już zdziwienie przy budowie? Czy też do tej niemałej sumy, powinniśmy jeszcze dodać 10-20% zapasu na wszelkie niespodzianki?

Nie wiemy czy ktoś zagląda do nas na bloga, ale jeśli tak, to będziemy super wdzięczni za wszelkie wskazówki i komentarze.

1. Co Was najbardziej zaskoczyło pod kątem kosztów podczas budowy Waszych domów?

2. Czy na jakimś konkrentym etapie zabrakło Wam środków z transzy?

3. Na czym udało się Wam/na czym rzeczywiście można i warto zaoszczędzić podczas budowy?

4. Co ewentualnie można zostawić sobie na później - tak, żeby dało się już dom odebrać i w miarę wygodnie mieszkać?

Jak to z każdym projektem gotowym, nie wszystkie rozwiązania zaproponowane przez architektów całkowicie pasują inwestorom.

W naszym przypadku nie było inaczej. Finalnie, biorąc pod uwagę nasze potrzeby jak i rekomendacje Pani kierownik budowy, zdecydowaliśmy się na następujący zakres zmian:

1. Nie wiemy jeszcze, czy dom budować na standardowych fundamentach czy na płycie, zatem póki co dostaniemy wpis na projekcie o zgodzie na wykonanie fundamentów na płycie, a najwyżej firma, która by nam miała płytę wykonywać, zrobi projekt zamienny.

2. Zrównaliśmy poziom garażu i kotłowni z resztą poziomu parteru.

3. Powiększamy wielkość stóp fundamentowych pod kolumny podtrzymujące dach (rekomendacji pani kierownik)

4. Podwyższamy zarówno wysokość parteru jak i poddasza o ok. 10 cm każda kondygnacja, tak aby potem bez przeszkód wykonać podłogówkę i sufity podwieszane.

5. Dodajemy 4 drewniane słupy na piętrze wzmacniające dach (rekomendacja pani kierownik) - na szczęście w taki miejscach, że łatwo je zabudować i ukryć.

6. Zamiast jednego okna wyłazowego na dach i brzydkich stóp robimy 2 osobne zaraz obok kominów z ławeczkami (koszt wykonania nieduży, a estetyka oraz wygoda dla kominiarza zapewnione)

7. Wyrzucamy ściany działowe w kotłowni, ścianę między kotłownią i garażem zamieniamy całą na nośną (inaczej nie dałoby się znaleźć standardowej ościeżnicy do drzwi, bo byłyby 2 różne grubości ścian), łączymy spiżarnię z wiatrołapem i zamykamy kuchnię od strony wiatrołapu

8. Dodajemy po 1 stopniu na parterze i piętrze i zmniejszamy wysokośc wszystkich stopni do 17,6 cm (będzie wygodniej się chodzić)

9. Zmniejszamy wysokość okna w salonie (aby mieć bardziej użyteczny parapet), robimy tarasowe drzwi uchylno przesuwne, zmniejszamy wymiar okna w garażu jak i jego wysokość (dziękujemy za ostrzeżenie z innych blogów, że okno haczy o konstrukcję bramy segmentowej i nie da się go w pełni otworzyć!), poszerzamy do 160 cm okna balkonowe na piętrze, rezygnujemy z 2 okien balkonowych w pokojach na piętrze na rzecz okien niższych z parapetem, rezygnujemy z okna połaciowego w sypialni.

10. Doprojektowujemy balkon łączący sypialnię z gabinetem (ok. 6 x 1,2 m licząc bez ocieplenia domu) - wydawało się nam, że dopiero z balkonem duże okna balkonowe będą miały sens.

11. Zmniejszamy głębokość schodów frontowych i zmieniamy układ i rozmiar tarasu (bez części bocznej, bardziej wysunięty do tyłu domu)

12. Poszerzamy bramę garażową z 4,5 do 5 m - będzie wygodniej wjechać 2 samochodami.

13. Zmieniamy układ instalacji w łazienkach i kuchni

14. Dodajemy wzmiankę instalatora o tym, że instalowana będzie powietrzna pompa ciepła + że rekomendowane jest ogrzewanie podłogowe na obu kondygnacjach (jak się dowiedzieliśmy nie ma sensu projektować czegoś bardziej szczegółowego, gdyż i tak wszystko ustali się i dobierze na budowie)

Na koniec - rysunek, który póki co sprawił nam najwięcej radości - nasz domek na naszej działce z kredkowym ogródkiem i oczywiście częścią niewyłączoną z produkcji rolnej pod nasze uprawy trawnikowe :)

Kupując działkę 20 czerwca 2016 r., jako naiwni niedoświadczeni inwestorzy, myśleliśmy sobie, że proces całej papierologii, adaptacji i pozwolenia na budowę pójdzie sprawnie, i może jeszcze na jesień tego roku zrobimy stan zero.

Teraz, o krok od złożenia wniosku o pozwolenie, wiemy już, że budowa wystartuje dopiero na wiosnę 2017.

Poniżej lista spraw już na szczęście za nami - jako wskazówka dla innych, co będzie trzeba załatwić, ile to może potrwać oraz ile może kosztować:

1. Wniosek o wypis i wyrys z MPZP - 50 zł, czekaliśmy 14 dni

2. Przy okazji kupując działkę (w naszym przypadku rolną) jako nowy właściciel trzeba zapłacić podatek od gruntu (u nas ok. 11 zł, wyrównanie liczone od czerwca do końca roku). Podatek płaci się raz do roku, stawki za grunty rolne są raczej niskie.

3. Badanie geo-techniczne - 3 odwierty po 3 m. Koszt: 1000 zł, od zamówienia usługi do odebrania papierów 10 dni. Wykonawca badania zdecydowanie godny polecenia, jakby ktoś szukał możemy podać namiary. 

4. Mapa do celów opiniodawczych ze Starostwa (potrzebna do stworzenia mapy do celów projektowych), 41 zł za 4 sztuki czarno-białej mapy A4; od ręki na miejscu 

5. Geodeta - stworzenie mapy do celów projektowych i przy okazji aktualizacja granic na działce w terenie; 600 zł, 9 dni po zleceniu usługi mapa w pdf bez pieczątek już była, na opieczątkowanie trzeba było czekać w sumie miesiąc od zlecenia usługi. Geodeta polecony przez Starostwo i naprawdę rzetelny - naniósł mnóstwo rzędnych terenu, świetny kontakt, szybko działa - jakby ktoś potrzebował namiary to proszę o kontakt na priv.

6. Warunki techniczne dla przyłącza wodno-kanalizacyjnego; koszt 0 zł, 2,5 tygodnia trzeba było czekać.

7. Warunki techniczne dla przyłącza gazowego - mimo, że wiemy, iż plany gazyfikacji dla naszej lokacji, są raczej odległe, wystąpiliśmy mimo wszystko o warunki. Koszt 0 zł, czekania prawie równy miesiąc. 

8. Warunki techniczne dla przyłącza elektrycznego - koszt 0 zł, 2,5 tygodnia czekania (wysyłane pocztą, więc pół tygodnia czekania na samą przesyłkę)

9. Wg naszego MPZP działka leży w obszarze K-ochrony krajobrazu. Co z tego wynika - trzeba dostać opinię od konserwatora. Bardzo enigmatyczna kwestia. Nigdzie nie znajdzie się żadnych zapisów, co konkretnie wynika z faktu położenia działki w tej strefie i nie ma określonych w związku z tym warunków zabudowy. Dopytaliśmy w Wojewódzkim Urzedzie Ochrony Zabytków co powinniśmy uczynić - kazano nam złożyć wniosek z kilkoma projektami domów, które się nam podobają z prośbą o opinię i wydanie warunków. Czekaliśmy 30 dni i w odpowiedzi dostaliśmy pismo, że "najwłaściwszy wydaje im się projekt w Jabłonkach" bez słowa np. o kolorze dachu, rodzaju elewacji. Nic. Próbowaliśmy przy odbiorze dostać na piśmie coś więcej, ale usłyszeliśmy, że nie lubią takich inwestorów jak my i że po co my w ogóle chcieliśmy od nich jakąś opinię.

10. Odrolenienie działki - 500 m2 (zakres nie podlegający opłatom) - koszt jeśli jakiś był, to wliczony w usługi adaptacji, 30 dni

11. Zjazd z drogi - koszt jeśli jakiś był, to wliczony w usługi adaptacji, ok. 1,5 tygodnia (ale nasza Pani kierownik ma wtyki, standardowy termin do 30 dni)

12. Zakup projektu - 2281 zł (w promocji, swoją drogą kupowaliśmy nie mając jeszcze opinii od konserwatora bo promocja, a teraz widzimy, że średnio co tydzień jest taka sama promocja dostępna ;) ok. pół tygodnia czekania na dostawę

13. Adaptacja i uzgodnienia - ok. 5000 zł, jeszcze nie zakończona, w sumie zajmie nam ostatecznie niecały miesiąc. 

14. Zgoda na zmiany od biura architektonicznego, w którym kupowaliśmy projekt - 0 zł, tego samego dnia zgoda wysłana na maila w pdf.

W sumie lista może nie jest długa, nie mniej jednak na każdym kroku trzeba się sporo naczytać i dowiedzieć. Np. moc przyłącza elektrycznego, o którą będziemy wnioskować, spotkania z firmami budowlanymi, instalatorami, aby ustalić czy pewne elementy koniecznie zmieniać teraz przy adaptacji czy też można zostawić na etap budowy. No i oczywiście banki i ich podejście do projektu i budowy i chęci rozdawania pięniędzy. W sumie z perspektywy czasu, mniej było samego załatwiania, a więcej dowiadywania się o co w tym wszystkim chodzi i czy aby dobrze myślimy.

Można powiedzieć, że zbieranie wszystkiego do pozwolenia na budowę to takie przyspieszone wdrożenie w świat budowlanych pojęć i czasem nie najprostszych decyzji, które będą rzutowały na naszą inwestycję do końca. 

Cieszymy się, że ten etap już prawie za nami i życzymy wszystkim innym inwestorom dużo wytrwałości i przede wszystkim dociekliwości!

Projekt wymarzonego domu mieliśmy wybrany, jeszcze w sumie przed zakupem działki. Dom parterowy z poddaszem użytkowym z dachem 4-spadowym. Na parterze salon z kuchnią, łazienką i 2 pokojami. Poddasze ok. 70 m2 myśleliśmy, że albo wykończyć częściowo (gabinet i łazienka), albo w całości później.

Zanim jednak zdecydowaliśmy się na zakup projektu, spotykaliśmy się z potencjalnymi architektami, w celu omówienia zakresu i kosztów adaptacji i w celu wybrania finalnie osoby, której zlecimy jej wykonanie.

Po odfiltrowaniu potencjalnych architektów przez zapytania mailowe i telefoniczne wybraliśmy się dla porównania:

1. Do architekta po znajomości, który zajmuje się tworzeniem projektów indywidualnych, z pełnym zakresem i wyceną projektu wykonawczego. W skrócie taki projekt tworzony jest przez nawet 6 miesięcy i na koniec macie prawie że wybrane sztućce do kuchni. Cena (jakieś 50 000 zł) jednak nie była dla nas do przełknięcia.

2. Do architekta oferującego adaptację projektu gotowego, który zrobił na nas bardzo dobre wrażenie przez telefon i w kontakcie mailowym (uzyskaliśmy wyczerpujące i na temat odpowiedzi na nasze wstępne wątpliwości, kontakt był szybki i przyjemny). Samo spotkanie trwało ok. 2 h, przedystkutowaliśmy wątpliwości (co zmieniać teraz, co na budowie), zakres potencjalnych zmian z orientacyjnymi kosztami, wysłuchaliśmy cennych porad co warto by było zmienić i ogólnie byliśmy bardzo zadowoleni. Wstępna wycena 5000-8000 w zależności na co byśmy się w końcu zdecydowali. 

3. Do architekta oferującego stworzenie projektu indywidualnego (budowlanego, nie wykonawczego) - telefonicznie i mailowo wydawało się całkiem ok, ale niestety po spotkaniu, na kórym prawie na żadne pytanie nie uzyskaliśmy konkretnej odpowiedzi, uciekliśmy po pół godzinie i już nie wracaliśmy do tematu. Wstępna wycena 8000-9500 bez fudnamentów i stropów.

4. Do architekta, konstruktora i kierownik budowy w jednym (kierownik z polecenia, nie kieruje budowami, których projektów sama nie adaptowała). Na spotkaniu okazało się, że w projekcie, który sobie upatrzyliśmy, tak naprawdę dach powinien zostać wzmocniony dodatkowymi 4 słupami na poddaszu - nijak nie dałoby się tak tych słupów ustawić, aby nie wypadły gdzieś pośrodku pomieszczeń. Do tego okazało się, że schody będą super niewygodne (wysokie stopnie, wąskie) i jakbyśmy chcieli coś w tym zakresie usprawniać, to zaraz weszlibyśmy na przestrzeń drzwi, szaf w korytarzu itd. Jednak spojrzenie osoby, która od pewnie 30 lat nie tylko adaptuje, ale i buduje domy na coś co nam na rysunku wydaje się super fajne, jest bezcenne. Co więcej, jako niedoświadczeni inwestorzy nie pomyśleliśmy też o tym co jest potrzebne do odbioru domu (i tym samym uznaniu zakończenia budowy przez bank). Jak powstaną schody na poddasze to już nie do końca można uznać taką przestrzeń za nieukończony strych. Częściowe wykończenie poddasza wiązałoby się z koniecznością zabezpieczenia i zamknięcia niewykończonych pomieszczeń i uznania ich wtedy jako części strychu.

Wyszliśmy ze spotkania z jednej strony szczęśliwi, że znaleźliśmy właściwą osobę do współpracy, z drugiej zawiedzeni, że musimy szukać nowego projektu. Pani kierownik poleciła nam biura architektoniczne robiące dobre projekty gotowe, powiedziała na co zwracać uwagę przy doborze i nie pozostało nam nic innego tylko szukać, aż znajdziemy.

Koniec końców, zdecydowaliśmy się na projekt "Dom w Jabłonkach (G2T)" - czyli z garażem 2-stanowiskowym i stropem Terriva. Teraz jesteśmy super szczęśliwi, że jednak okazało się, jak się okazało i że wybraliśmy dom troszkę mniejszy, ale prosty w konstrukcji, z protszym dachem (2-spadowym), mniejszą ilością skosów i większą ilością przestrzeni na poddaszu. 

Ogólną rekomendacją, jaką możemy wydać po naszych przeprawach jest skorzystanie jeśli macie taką opcję, z usług architekta, który nie jest oderwany od budowy w praktyce. Połączenie architekt & kierownik budowy to naprawdę rewelacyjna sprawa i większa pewność, że dom się da według projektu w miarę sensownie zbudować. 

Do  rozpoczęcia pisania bloga, zabieraliśmy się już jakiś czas. Jak to mówią, najgorzej jest zacząć, więc miejmy to już za sobą! Oto nasz pierwszy "historyczny" wpis. 

Nie pamiętam ile lat temu pojawiła się nam w głowie myśl "zbudujmy dom!". Na pewno nie mieliśmy jednak wątpliwości, gdzie chcielibyśmy, aby stanął. 

Od 10 lat mieszkamy z partnerem we Wrocławiu. Jakieś 2-3 lata temu, w związku ze sprzedażą auta, zupełnie przez przypadek wylądowaliśmy w Żórawinie, oddalonej o jakieś 10 km. 15 minut jazdy i nagłe zaskoczenie - cisza, spokój, zielono, z wiejską urokliwą atmosferą w tle. Do tego sama miejscowość daleka od obrazu "zabitej dechami wioski". Sklepy, bank, poczta, przedszkole, szkoły no i pociąg (12 minut jazdy do dworca głównego PKP we Wrocławiu). Czegóż więcej człowiekowi potrzeba.

Poszukiwania idealnej działki trochę trwały. Po 1,5 roku przejadżek, odwiedzin z agentami nieruchomościami i wypraw na własną rękę wiedzieliśmy już jakiej lokalizacji szukać - nie blisko głównej drogi, ogromnego silosa, rowów melioracyjnych, czy małej miejscowej rzeczki.

Finalnie odnaleźliśmy naszą działkę szperając w internecie. Jeden rzut oka na zdjęcie wystarczył, żeby wiedzieć, że lokalizacja jest bardzo atrakcyjna. Wybraliśmy się na miejsce następnego dnia i od razu mieliśmy to poczucie - "tak, to tu! to tu chcemy mieszkać!".

Położona w starej części Żórawiny, 8,5 ara, prawie prostokątna (lekko trapezowa), objęta MPZP z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinną, z utwardzoną drogą wjazdową (ślepa uliczka), tak naprawdę tylko z 2 bezpośrednimi i do tego niezwykle miłymi sąsiadami (od strony frontu znajdują się tyły domów równoległej ulicy, z tyłu sąsiad ma wielką działkę, dom głęboko na niej, a od naszej strony przebudowywana na wiatę stara szklarnia), ogrodzona już z 2 stron, z przyłączem elektrycznym na granicy działki (tylko dostawić swoją skrzynkę), z wodą i kanalizacją w drodze przy działce (tylko się podpiąć), jakieś 3 minuty spacerkiem do stacji PKP. 

Nie czekając długo skontaktowaliśmy się z agentem nieruchomości. Serca nam stanęły, jak okazało się, że już ktoś inny właśnie ma finalizować zakup naszej działki. Uratowało nas prawo pierwokupu - poprzedni właściciel z racji tego, że kupił nieruchomość od gimny, musiał najpierw umożliwić gminie jej odkupienie, zanim podpisze umowę finalnej sprzedaży z kupującymi. Okazało się to przeszkodą dla innych zainteresowanych w możliwości uzyskania kredytu na zakup działki, i szczęśliwie dla nas udało się nam wkroczyć w zamian. 

Sama procedura zakupu działki chwilkę trwała. Najpierw jedna umowa warunkowa, mówiąca o tym, że działka jest nasza, jeśli gmina nie skorzysta z prawa pierwokupu. Potem okres oczekiwania na decyzję gminy, który urzędowo wynosi 30 dni (po drodze z naszą wizytą u zastępcy Wójta, aby przyspieszyć postępowanie). Finalnie i uroczyście 20 czerwca 2016 r., na bazie umowy przeniesienia własności, staliśmy się właścicielami!

Na koniec kilka porad praktycznych, dla osób, które znajdują się na podobnym etapie:

1. Warto zabezpieczyć transakcję zakupu działki (jeśli planujecie płatność gotówką) depozytem złożonym u notariusza; koszt niewielki bo jakieś 100-130 zł, a w przypadku podobnym do naszego (podział na 2 umowy), obie strony (i kupujący i sprzedający) są bezpieczni.

2. Różne kancelarie notarialne oferują różne poziomy opłat taksy notarialnej. Warto wykonać kilka telefonów i nie wybierać notariusza, który liczy maksymalne stawki, zwłaszcza że we Wrocławiu kancelarii jest całe mnóstwo. 

3. Do umowy notarialnej będziecie potrzebować wypis z MPZP (może być skrócony, bez wyrysu), wypis z ewidencji gruntów (organizuje sprzedający), aktualny odpis z księgi wieczystej (zadbajcie o to, aby w dniu podpisywania umowy upewnić się, że notariusz weźmie elektroniczny odpis z tego samego dnia), podstawa nabycia nieruchomości (od sprzedającego, np. akt notarialny), jeśli sprzedającym są małżonkowie i nie ma ich obojga przy podpisywaniu umowy konieczne jest potwierdzone notarialnie upoważnienie do sprzedaży. W umowie notarialnej dobrze jest także mieć zapis o tym, kiedy działka zostaje Wam oficjalnie wydana (np. w dniu podpisania umowy).